Por que os prédios precisam de CNPJ? Quem assume no caso de falecimento do síndico? Quem comanda a administração do condomínio antes da assembleia que irá eleger o primeiro síndico.
Essas são algumas das principais questões trazidas pelos moradores de condomínios em São Paulo, especialmente dos novos empreendimentos, segundo a Lello, empresa líder em administração condominial no Estado.
A administradora listou as principais curiosidades da vida em condomínio, com perguntas e respostas para cada uma delas, visando esclarecer síndicos e condôminos (veja abaixo).
"São questões importantes e particulares do universo dos condomínios. Como em São Paulo muitas pessoas estão se mudando para prédios de apartamentos pela primeira vez, é importante que tenham conhecimento sobre algumas especificidades ligadas à vida em coletividade", diz Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios.
1.Se o síndico falecer, quem assume o cargo?
Neste caso o Subsíndico assume as funções de síndico e precisa convocar Assembleia para eleger novo síndico no prazo previsto na Convenção Condominial.
2. Pode caracterizar dupla função quando o zelador faz as vezes de porteiro?
Pode. A função do zelador está descrita na Convenção Coletiva da categoria. Quando ele assume uma outra função existente no condomínio que não a de zelador, ele tem direito a receber por acúmulo de função, integral (se ele durante todo o mês acumulou funções) ou proporcional (se ele cumpriu por exemplo, durante o horário de almoço do porteiro as funções de portaria).
3. Por que as cotas de condomínio do prédio ao lado, que tem piscina e área de lazer maior do que onde moro, são mais baixas?
Não é o tamanho do condomínio tampouco as áreas de lazer que determinam o valor das cotas mensais pagas pelos moradores. Basicamente o que define este valor é o número de funcionários de cada prédio, uma vez que a folha de pagamento e encargos responde por cerca de 50% das despesas de um condomínio, outra despesa importante na composição da cota é o consumo de água e energia elétrica, que representa 25% do total. É importante lembrar que a quantidade de apartamentos em cada condomínio irá influenciar diretamente o valor da cota, uma vez que a despesa é rateada entre todos os condôminos.
4. Em um condomínio recém-entregue quem comanda a administração antes da assembleia que irá eleger o primeiro síndico?
A eleição do síndico é o primeiro ato da instalação de um condomínio. Na assembleia de instalação é aprovada a primeira previsão orçamentária do condomínio e eleito o primeiro síndico. Sem estas condições não há condomínio instalado. A preparação desta assembleia é realizada pelo incorporador e a administradora indicada pelo incorporador, que é ratificada na assembleia de instalação.
5. Todo síndico tem direito a isenção do pagamento da sua cota de condomínio?
A isenção não é regra, mas costuma ser estabelecida como forma de incentivo ao síndico, assim como a remuneração aprovada em alguns condomínios. Lembrando que a isenção é apenas sobre as despesas ordinárias. Para que o síndico seja isento de pagar o condomínio é preciso aprovação da assembleia de moradores ou determinação na Convenção do Condomínio.
6.Por que condomínios residenciais, mesmo não sendo empresas, precisam ter CNPJ?
Um condomínio precisa cuidar de seu Departamento Pessoal: contratar e demitir funcionários, pagar e demonstrar o pagamento dos encargos etc. Apesar do condomínio não ter personalidade jurídica, ele possui obrigações de personalidade jurídica. Fora as questões relacionadas a Departamento Pessoal, o condomínio firma contratos de manutenção com fornecedores, faz o recolhimento de impostos como ISS, PIS/COFINS/CSLL, possui obrigações acessórias com DIRF, RAIS etc. Ou seja, o condomínio tem as obrigações legais bastante semelhante às empresas e precisa ter rígidos procedimentos de operação e controles para evitar a criação de passivos que podem comprometer inclusive o patrimônio do síndico e, em última instância, dos próprios condôminos.
7. Fumar nas sacadas dos apartamentos, que são áreas ao ar livre e com ventilação, é permitido?
A Lei Antifumo paulista estabeleceu a proibição de fumar em espaços fechados de uso coletivo, mas isso não inclui residências. Sacadas e janelas de apartamentos residenciais fazem parte da propriedade privada e, portanto, não se pode proibir os moradores de fumarem nesses locais.
8. Por que em alguns meses do ano a cota de condomínio vem mais alta?
A oscilação na cota de condomínio em alguns meses do ano está relacionada a fatores sazonais, como o pagamento de décimo-terceiro e encargos. É possível, entretanto, provisionar esses valores na assembleia ordinária que aprova os orçamentos do exercício seguinte. O ideal é que a cobrança seja parcelada, ao longo das 12 cotas do ano, de modo que haja pouca ou nenhuma oscilação do valor mensal pago pelos moradores.
9. Quais são as atribuições do subsíndico?
O novo Código Civil, de 2003, não prevê a figura do subsíndico. Portanto, cabe à convenção de cada condomínio prever a eleição de um subsíndico, bem como suas atribuições. Geralmente as convenções estabelecem que o subsíndico substituirá o síndico em suas ausências e impedimentos eventuais, tendo como principal função o controle e fiscalização da parte contábil, financeira e da previdência social do Condomínio.
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